Cuando una persona fallece y deja bienes inmuebles —viviendas, locales, garajes, terrenos o fincas— una de las primeras dudas que surgen entre los herederos es qué valor debe asignarse a esos bienes en la herencia.
La cuestión es importante porque el valor que se atribuya a los inmuebles puede afectar tanto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones como al reparto entre los herederos.
EL VALOR FISCAL: EL VALOR DE REFERENCIA CATASTRAL
Con carácter general, a efectos fiscales, los bienes inmuebles incluidos en una herencia deben valorarse por su valor de referencia catastral a la fecha de fallecimiento del causante.
Este valor no debe confundirse con el valor catastral tradicional que aparece en los recibos del IBI. El valor de referencia es un valor determinado por la Dirección General del Catastro a partir del análisis de compraventas inmobiliarias formalizadas ante notario.
La Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones establece que, en el caso de bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del Catastro Inmobiliario en la fecha de devengo del impuesto. En las herencias, el impuesto se devenga el día del fallecimiento.
Por tanto, el dato relevante será el valor de referencia existente en la fecha de fallecimiento de la persona causante de la herencia.
¿Y SI SE DECLARA UN VALOR SUPERIOR?
Si los herederos declaran un valor superior al valor de referencia, la Administración tomará como base el valor declarado.
Esto puede ocurrir, por ejemplo, cuando se quiere reflejar un valor de mercado más alto por razones de reparto hereditario, futuras operaciones de venta o planificación patrimonial.
¿QUÉ OCURRE SI EL INMUEBLE NO TIENE VALOR DE REFERENCIA?
Puede suceder que un inmueble no tenga valor de referencia asignado o que este no pueda ser certificado por Catastro. En ese caso, la base imponible será, en principio, la mayor de estas dos magnitudes:
- El valor declarado por los interesados; o
- El valor de mercado.
El valor de mercado es el precio más probable por el que el inmueble podría venderse entre partes independientes y libre de cargas.
VALOR FISCAL Y VALOR DE REPARTO NO SIEMPRE SON LO MISMO
Es importante diferenciar entre el valor fiscal del inmueble y el valor que los herederos utilizan para repartirse la herencia.
El valor fiscal sirve para liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. El valor de reparto, en cambio, sirve para adjudicar los bienes entre los herederos de forma equilibrada.
En muchos casos ambos valores coinciden, pero no siempre tiene por qué ser así. Por ejemplo, los herederos pueden considerar conveniente solicitar una tasación de mercado cuando existen discrepancias sobre el valor real del inmueble, cuando alguno de los herederos se adjudica la vivienda o cuando se prevé una futura venta.
¿SE PUEDE DISCUTIR EL VALOR DE REFERENCIA?
Sí. Si los herederos consideran que el valor de referencia asignado al inmueble es excesivo o no refleja la realidad del bien, pueden impugnarlo en los términos legalmente previstos, normalmente al recurrir la liquidación practicada por la Administración o al solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada.
En estos casos resulta especialmente importante contar con prueba suficiente: tasación pericial, fotografías del estado del inmueble, informes técnicos, cargas, ocupación, limitaciones urbanísticas o comparables de mercado.
RECOMENDACIÓN PRÁCTICA
Antes de aceptar y adjudicar una herencia con inmuebles, conviene:
- Comprobar el valor de referencia catastral a la fecha de fallecimiento.
- Compararlo con el valor real o de mercado del inmueble.
- Analizar las consecuencias fiscales de declarar un valor u otro.
- Valorar si es necesario obtener una tasación independiente.
- Coordinar el valor declarado con la escritura de partición hereditaria.
Una valoración incorrecta puede generar liquidaciones complementarias, conflictos entre herederos o problemas en futuras transmisiones.
En nuestro despacho podemos ayudarle a revisar la valoración de los inmuebles de una herencia, calcular el impacto fiscal y preparar la documentación necesaria para una adjudicación segura y ordenada.
LUISA MARIA ALBALADEJO GARCIA. ABOGADA.