Con la llegada del verano, una de las dudas más habituales en comunidades de propietarios es si los inquilinos de una vivienda alquilada tienen derecho a utilizar la piscina comunitaria. La respuesta general es sí, aunque con algunos matices importantes.
Cuando una vivienda se arrienda dentro de un edificio o urbanización con elementos comunes, el uso de esos elementos suele quedar vinculado al disfrute ordinario de la vivienda, siempre que no exista una limitación válida en el contrato, en los estatutos o en las normas internas de la comunidad.
REGLA GENERAL: EL INQUILINO PUEDE USAR LOS ELEMENTOS COMUNES
En un arrendamiento de vivienda, el arrendatario no solo disfruta del interior de la vivienda, sino también de aquellos espacios, dependencias o servicios accesorios que estén vinculados a ella. Así se desprende de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que extiende el régimen del arrendamiento de vivienda a los servicios cedidos como accesorios de la finca.
Por su parte, la Ley sobre Propiedad Horizontal establece que cada vivienda lleva aparejada una participación en los elementos y servicios comunes del inmueble. Cuando el propietario arrienda la vivienda, transmite al inquilino el uso ordinario de la vivienda y, normalmente, también el de los elementos comunes asociados, como portales, ascensores, jardines, zonas deportivas o piscina comunitaria.
¿PUEDE LA COMUNIDAD PROHIBIR EL ACCESO POR SER INQUILINO?
Como regla general, no debería impedirse el acceso a la piscina únicamente por la condición de arrendatario. Si el propietario de la vivienda tiene derecho a usar la piscina, lo normal es que ese uso pueda ejercerlo quien ocupa legítimamente la vivienda en virtud de un contrato de arrendamiento.
Otra cosa distinta es que la comunidad pueda aprobar normas de uso razonables, siempre dentro de la ley y de los estatutos. Por ejemplo, pueden regularse horarios, aforos, normas de higiene, uso por menores, identificación de usuarios, invitados o medidas de seguridad.
LÍMITES Y SITUACIONES CONFLICTIVAS
El derecho de uso puede verse limitado en algunos supuestos:
Viviendas de uso turístico: tienen un régimen específico y pueden estar sujetas a limitaciones comunitarias adoptadas conforme a las mayorías exigidas legalmente.
Normas de régimen interior: la comunidad puede regular la convivencia y el uso adecuado de servicios comunes, siempre que esas normas sean válidas y proporcionadas.
Uso indebido o molestias: si el inquilino causa daños, incumple normas o realiza actividades molestas, la comunidad puede requerir el cese de esa conducta.
Morosidad del propietario: la Ley de Propiedad Horizontal permite acordar medidas frente a propietarios morosos, incluida la privación temporal del uso de determinados servicios o instalaciones, siempre que la medida no sea abusiva, desproporcionada ni afecte a la habitabilidad.
RECOMENDACIÓN PRÁCTICA
Antes de negar el acceso a un inquilino, conviene revisar:
Si la vivienda está al corriente de pago o existe alguna medida comunitaria válidamente adoptada.
- El contrato de arrendamiento.
- Los estatutos de la comunidad.
- Las normas de régimen interior.
- Los acuerdos comunitarios vigentes.
- Si la vivienda está al corriente de pago o existe alguna medida comunitaria válidamente adoptada.
En términos generales, el inquilino de una vivienda tiene derecho a disfrutar de la piscina comunitaria en las mismas condiciones de uso que corresponderían al propietario, siempre que respete las normas internas de la comunidad y no exista una limitación válida y proporcionada.
Cada caso debe revisarse individualmente, especialmente cuando existan acuerdos comunitarios, conflictos de convivencia, impagos o viviendas destinadas a uso turístico.
ANTONIO GONZALVEZ PIÑERA, ABOGADO.