El TS corrige el criterio de la Audiencia Provincial de Alicante y fija el plazo de prescripción en 30 años al ser una acción real.
¿QUÉ PLAZO DE PRESCRIPCIÓN SE APLICA CUANDO UN COMUNERO RECLAMA LA RETIRADA DE UNA OBRA REALIZADA SOBRE UN ELEMENTO COMÚN Y LA RESTITUCIÓN DE DICHO ELEMENTO A SU ESTADO ANTERIOR?
La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, núm. 534/2026, de 9 de abril —recurso de casación núm. 3672/2021, estima el recurso de casación interpuesto por los propietarios de una de las viviendas de un edificio en régimen de propiedad horizontal y corrige el criterio seguido por la Audiencia Provincial de Alicante, que había considerado prescrita la acción por entender que era de naturaleza personal.
El Alto tribunal considera que se trata de una acción real, y por tanto el plazo de prescripción es el fijado por el articulo 1.963 del Código Civil, es decir, 30 años.
1. ANTECEDENTES DEL CASO
El litigio nace en una comunidad de propietarios situada en Jávea, integrada únicamente por dos elementos privativos: una vivienda en planta baja y otra en planta alta, cada una con una cuota del 50%.
Los demandantes, propietarios de la planta baja, ejercitaron acción contra los propietarios de la planta alta solicitando que se declarase la ilicitud de una construcción realizada en la terraza común del edificio, consistente en un cobertizo o trastero de unos 15 m², y que se condenara a los demandados a retirarla, restituyendo la terraza a su estado original y devolviendo a los comuneros su derecho de propiedad sobre dicho elemento.
La controversia se centraba en una terraza situada en la parte superior del inmueble. Aunque los demandados reconocían que se trataba de un elemento común por naturaleza, sostenían que su uso era exclusivo de la vivienda de la planta alta, ya que solo podía accederse a ella desde dicha vivienda. Además, alegaban que la construcción existía desde hacía más de 27 años y que había sido consentida tácitamente durante décadas.
2. LA DECISIÓN DE PRIMERA INSTANCIA Y APELACIÓN
El Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Denia desestimó la demanda al considerar que la acción estaba prescrita. La sentencia entendió que la acción ejercitada era de naturaleza personal, sometida al plazo de prescripción del antiguo artículo 1964 del Código Civil, y no una acción real.
La Audiencia Provincial de Alicante confirmó esta decisión. A su juicio, solo habría acción real si se pretendiera recuperar la posesión usurpada de un elemento común. Como los demandantes pedían la declaración de ilicitud de la obra y la restitución de la terraza a su estado original, la Audiencia calificó la acción como personal y apreció la prescripción.
Este razonamiento fue precisamente el corregido por el Tribunal Supremo.
3. LA CUESTIÓN JURÍDICA: ¿ACCIÓN PERSONAL O ACCIÓN REAL?
La cuestión principal que analiza la STS 534/2026 es la siguiente:
¿Qué naturaleza tiene la acción por la que se solicita la retirada de una construcción realizada sobre un elemento común y la restitución del derecho de propiedad de los comuneros: personal o real?
La respuesta era determinante, porque de ella dependía el plazo de prescripción aplicable:
- Si la acción era personal, resultaba aplicable el plazo del artículo 1964 del Código Civil, en su redacción anterior a la Ley 42/2015, de 5 de octubre.
- Si la acción era real, resultaba aplicable el plazo de 30 años previsto en el artículo 1963 del Código Civil.
En el caso concreto, se había considerado acreditado que la construcción tenía una antigüedad de unos 27 años. Por tanto, si la acción era personal, estaría prescrita; pero si era real, no habría transcurrido el plazo de 30 años.
4. LA DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO
El Tribunal Supremo estima el recurso y declara que la acción ejercitada no podía calificarse como meramente personal.
La Sala recuerda su doctrina anterior, especialmente la fijada por la STS 540/2016, de 14 de septiembre, según la cual las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de un elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que se beneficia de la alteración tienen carácter real.
La razón es que no se trata solo de exigir a alguien que haga o deje de hacer algo por razón de una obligación personal. Lo que está en juego es el derecho de propiedad o copropiedad sobre un elemento común. Por ello, cuando la pretensión se dirige a recuperar o restaurar la integridad de un elemento común, la acción se vincula directamente con un derecho real.
En este caso, el Supremo subraya que la demanda no pedía únicamente la declaración de ilicitud de la construcción ni su retirada, sino también la restitución del derecho de propiedad que correspondería a todos los comuneros. Esa dimensión dominical es la que sitúa la acción dentro del ámbito de las acciones reales.
5. EL ERROR DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
La Audiencia Provincial había limitado indebidamente el concepto de acción real a los casos en que se pretende recuperar la posesión usurpada de un elemento común.
El Tribunal Supremo rechaza ese planteamiento. La acción real no se reduce a la recuperación posesoria. También incluye aquellas acciones en las que se pretende proteger o restablecer la titularidad común sobre un elemento del edificio afectado por una alteración indebida.
Por ello, la Sala considera que la sentencia recurrida se opone a la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo al calificar como personal una acción que, por su contenido, excedía de una simple obligación de hacer.
6. CONSECUENCIA PRÁCTICA: LA ACCIÓN NO ESTABA PRESCRITA
Una vez calificada la acción como real, la consecuencia era clara: resultaba aplicable el plazo de 30 años del artículo 1963 del Código Civil.
Como en el procedimiento solo se había considerado acreditada una antigüedad de 27 años desde la construcción del cobertizo, la acción no podía declararse prescrita.
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, casa la sentencia de la Audiencia Provincial y devuelve las actuaciones para que esta dicte una nueva sentencia. La Audiencia deberá resolver las demás cuestiones que habían quedado sin analizar, entre ellas la naturaleza de la terraza, el eventual uso privativo, el consentimiento tácito, la doctrina de los actos propios y la posible licitud o ilicitud de la construcción.
7. IMPORTANCIA DE LA SENTENCIA
La STS 534/2026 tiene especial interés para las comunidades de propietarios y para los litigios relativos a terrazas, cubiertas, patios, trasteros o espacios comunes ocupados o alterados por un comunero.
Su relevancia puede resumirse en tres ideas:
- Refuerza la protección de los elementos comunes
La sentencia confirma que la defensa de los elementos comunes no queda reducida a acciones personales de breve o medio plazo, sino que puede articularse mediante acciones reales cuando se reclama la restitución del derecho común. - Evita que la antigüedad de una obra consolide automáticamente situaciones irregulares
El mero transcurso del tiempo no basta para considerar prescrita una acción si no ha transcurrido el plazo propio de las acciones reales. - Aclara la calificación de la acción
Lo decisivo no es solo que se pida la retirada de una obra, sino si la pretensión afecta a la recuperación, restitución o protección de la titularidad común sobre un elemento del inmueble.
8. CONCLUSIÓN
La STS 534/2026, de 9 de abril, consolida la doctrina de que las acciones dirigidas a obtener la restitución de elementos comunes alterados u ocupados en beneficio de un propietario tienen naturaleza real cuando lo reclamado afecta al derecho de propiedad común.
En consecuencia, estas acciones quedan sometidas al plazo de prescripción de 30 años del artículo 1963 del Código Civil, y no al plazo general de las acciones personales.
La sentencia no resuelve definitivamente si la construcción era lícita o ilícita, ni si existió consentimiento tácito o uso privativo legítimo de la terraza. Lo que decide es una cuestión previa y esencial: la acción no estaba prescrita. Por ello, la Audiencia Provincial deberá dictar una nueva resolución entrando en el fondo de las cuestiones que habían quedado sin examinar.
Antonio Gonzalvez Piñera. Abogado.